La segnalazione certificata di agibilità

L’articolo 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) prevede che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

Prima dell’entrata in vigore del T.U. Edilizia esistevano il certificato di abitabilità, per gli immobili residenziali, ed il certificato di agibilità, per gli immobili non residenziali, entrambi rilasciati dal Comune, sebbene la distinzione fosse più formale che sostanziale, non esistendo due diversi procedimenti per il rilascio.

La presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) consente sin da subito, cioè dalla data della sua presentazione allo sportello unico per l’edilizia, l’utilizzo dell’immobile o di sue parti come agibile e non occorre più, quindi, attendere il rilascio del certificato da parte del Comune o il decorso del termine previsto per la formazione del silenzio-assenso.

Quando si presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità e quali sono i documenti occorrenti

Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività, o il successore o avente causa, deve inviare la Segnalazione Certificata di Agibilità, per i seguenti interventi:

nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.

La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere corredata dei seguenti documenti:

attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni necessarie;
certificato di collaudo statico;
dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Inoltre, il tecnico certifica non solo la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (come faceva il Comune con il vecchio certificato di agibilità rilasciato dal Comune) ma anche, la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Per gli immobili in condominio la SCA può essere presentata non solo dal costruttore, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori dell’intero edificio, ma può essere altresì presentata per singole unità immobiliari, purché:

le opere strutturali connesse siano completate e collaudate;
gli impianti siano stati certificati;
le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali siano state completate.

Verifiche e sanzioni

La SCA, in quanto atto proveniente dal privato corrispondente alla dichiarazione di un professionista abilitato attestante l’agibilità dell’immobile, è strutturalmente assimilabile alla SCIA e, dunque, le verifiche cui è chiamata l’amministrazione vanno effettuate entro trenta giorni dalla presentazione della segnalazione certificata per l’inibitoria e poi entro i successivi dodici mesi per l’annullamento. Decorsi questi termini, la situazione soggettiva del segnalante si consolida definitivamente nei confronti dell’amministrazione, ormai priva di poteri, e quindi anche del terzo.

Inoltre, il professionista assume la responsabilità per la certificazione ed in caso di falso risponde del reato previsto dall’art. 481 c.p. (falsità ideologica in certificata) punibile con la reclusione fino a un anno o con la multa da euro 51 a euro 516.

Vendita dell’immobile privo di agibilità

La SCA non è requisito per la validità dell’atto in quanto ai fini urbanistici, il legislatore prevede che, a pena di nullità, il venditore menzioni il titolo edilizio.

Tuttavia, se l’immobile non ha i requisiti per avere l’agibilità, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto venendosi a concretizzare l’ipotesi della vendita aliud pro alio, in quanto il bene non è idoneo all’uso al quale è destinato.

La mancanza del certificato, infatti, anche in assenza di una previsione legislativa, è stata valutata dai Giudici come causa di risoluzione del contratto, principalmente in quanto costituisce una vendita di un bene diverso, inidoneo ad assolvere allo scopo che le parti si sono proposte. In particolare, per i Giudici il certificato di agiblità costituisce un requisito essenziale del bene compravenduto poiché incide sulla sua attitudine ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Tuttavia, l’eventuale successivo rilasciodel certificato di abitabilità esclude la possibilità di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio.

In alternativa, l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo pattuito. Infatti, l’azione di riduzione del prezzo è ritenuta un rimedio di carattere universale in materia di contratti a prestazioni corrispettive, come la compravendita.

Locazione di immobile privo di agibilità

Per quando riguarda la locazione, sia residenziale che commerciale, esiste un contrasto giurisprudenziale, non ancora risolto, sulla necessità o meno ai fini della validità del contratto di locazione della segnalazione certificata di agibilità.

Per una parte della giurisprudenza la mancanza dei requisiti di agibilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore.

Per altra parte della giurisprudenza, invece, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua agibilità e la sua idoneità all’abitazione o all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578.

Ipotesi che si possono verificare in caso di compravendita immobiliare

Le ipotesi dinanzi alle quali può venirsi trovare l’acquirente di un immobile, nell’ambito della stipula di un atto di compravendita, sono le seguenti:

parte venditrice dichiara di aver presentato la SCA senza che il Comune nei termini abbia sollevato eccezioni;
parte venditrice non ha ancora provveduto a presentare la SCAGI ma si obbliga a provvedere a tal fine;
parte venditrice non ha presentato la SCAGI né vuole assumersi l’obbligo di presentarla, allora parte acquirente può assumere su di sé l’obbligo di presentare la SCAGI e nel caso in cui l’immobile non risulterà agibile la vendita può essere risolta in quanto aliud pro alio ovvero l’acquirente può domandare la riduzione del prezzo;
parte venditrice non garantisce la sussistenza dei requisiti per l’agibilità e in questo caso non ci saranno i presupposti per la risoluzione del contratto e la vendita aliud pro alio.

Alla luce di quanto detto, allorquando si proceda all’acquisto o alla locazione di un immobile, si consiglia di prestare particolare attenzione alla garanzia prestata dal venditore o dal locatore in ordine all’agibilità, in quanto, se è vero che la SCA non è un requisito richiesto dal legislatore a pena di nullità dell’atto, dall’assenza dell’agibilità possono derivare precise e importanti conseguenze.