Acquisto casa: vantaggi, imposte e agevolazioni fiscali

Devi acquistare un immobile da un’impresa o da una persona fisica e non sai come destreggiarti tra imposte da pagare, agevolazioni ed esenzioni IVA?

Quali sono i vantaggi e quali le tasse dovute per l’acquisto di una casa? Sono previste delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, in particolare per gli under 36? 

In questo articolo, risponderemo a tutte queste domande e approfondiremo ogni singolo aspetto dell’acquisto di un immobile, soprattutto dal punto di vista fiscale e commerciale. 

Quali imposte bisogna pagare per l’acquisto di una casa da un’impresa o da un privato?

L’acquisto di una casa comporta il pagamento delle imposte e queste possono variare sulla base di diversi fattori tra cui, ad esempio, la sussistenza o meno dei benefici previsti per l’acquisto della “prima casa. Inoltre, è importante capire da chi si acquista, perché le imposte cambiano nel caso in cui il venditore sia un’impresa oppure un privato. 

A seconda dei casi, le imposte da versare normalmente comprendono: l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Per quanto riguarda la cessione di fabbricati ad uso abitativo, la regola generale prevede comunque che l’acquisto sia esente da Iva. In questo caso, l’acquirente dovrà provvedere al pagamento delle seguenti tasse:

• imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando è obbligatorio pagare l’IVA 

Tuttavia, possono verificarsi anche diverse eccezioni per cui non è prevista questa esenzione. Nello specifico, l’IVA è dovuta in caso di:

• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure nei successivi 5 anni, nel caso in cui il venditore scelga di assoggettare l’operazione a Iva;
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

L’acquirente, in questi casi, dovrà effettuare il pagamento delle seguenti imposte:

1. l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione)classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
2. l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
3. l’imposta di registro fissa di 200 euro;
4. l’imposta catastale fissa di 200 euro:
5. l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro.

Esenzione dall’IVA: cosa è importante sapere

Nel caso in cui, invece, il venditore dell’immobile sia una persona fisica, l’acquirente dovrà considerare il pagamento delle seguenti tasse:

• imposta di registro proporzionale del 9%;
• imposta catastale fissa di 50 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

Tuttavia, sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’IVA sia quando si compra da una persona fisica, è importante precisare che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che l’importo effettivo da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra nel momento in cui è stato registrato il contratto preliminare.

In entrambi i casi di acquisto, che sia da un’impresa o da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale verranno comunque versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

La base imponibile per il calcolo delle imposte: cos’è il sistema del “prezzo-valore” e quando si applica

Nel caso in cui la vendita della casa sia soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22%, a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. 

In presenza di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di cessioni di immobili ad uso abitativo: il sistema del “prezzo-valore”.

Questa regola si applica alle vendite aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo (in assenza di benefici “prima casa”) e delle relative pertinenze, assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (escludendo, quindi, quelle soggette a IVA) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisca, dunque, nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

In particolare, il sistema “prezzo-valore” consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Inoltre, questo meccanismo implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate.

L’acquisto con i benefici “prima casa”

In presenza dei requisiti “prima casa”, le agevolazioni in vigore consentono di pagare delle imposte maggiormente ridotte sull’acquisto di un’abitazione. Il calcolo delle imposte può variare a seconda che si tratti dell’acquisto di una casa da privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, oppure ancora di un’impresa la cui vendita è assoggettata ad IVA.

Le agevolazioni per acquisto prima casa, caso per caso

In particolare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA sono previste: 

• l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%); 
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; 
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso in cui, invece, l’acquirente acquisti da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, è necessario considerare:

• l’IVA ridotta al 4%;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Tuttavia, come abbiamo già riportato in precedenza relativamente agli acquisti senza benefici “prima casa”, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore ai 1.000 euro. 

Altri fattori da considerare per l’acquisto della prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, inoltre, l’abitazione che si intende acquistare deve necessariamente appartenere a una delle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Infine, per godere dei benefici di acquisto in regime agevolato, l’abitazione in questione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente possiede o intende trasferire la propria residenza (al massimo entro 18 mesi dall’acquisto). 

È ugualmente possibile accedere alle agevolazioni nei casi in cui l’immobile si trovi:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, ad esempio in caso attività di studio, di volontariato, di tipo sportivo);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro; 
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, nel caso in cuil’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero. 

Dal 1° gennaio 2016, inoltre, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobileacquistato con le agevolazioni d’acquisto “prima casa”, a condizione però che la casa già posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere anche perse al verificarsi di determinate condizioni. 

Di conseguenza, in questi casi, si dovrà provvedere al versamento delle imposte “risparmiate”, degli interessi e di una sanzione del 30% delle imposte stesse.

In particolare, i benefici possono essere persi se: 

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; 
• l’abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non vengariacquistato un altro immobile entro un anno, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato in precedenza con le agevolazioni “prima casa”;
• non viene spostata la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Per quest’ultimo caso, inoltre, se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza e non si ha la certezza di poter rispettare l’impegno assunto nel rogito, si può tenere in considerazione anche la possibilità di revocare la dichiarazione presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell’imposta.

In questo modo, sarà possibile evitare il versamento di una sanzione del 30%, pagando invece solo gli interessi e la maggior imposta. 

Nel caso in cui, invece, siano già scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) è possibile fare comunque istanza all’Agenzia delle Entrate. 

Procedendo in questo modo, oltre al pagamento degli interessi e della maggior imposta, verrà applicata comunque una sanzione, ma questa potrà essere ridotta a seconda dei termini entro cui viene richiesta la correzione della propria pratica.

Acquisto prima casa under 36: le agevolazioni

Sono previste, inoltre, ulteriori agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” da parte di soggetti under 36, a patto che l’immobile venga acquistato tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Questo consistente beneficio, introdotto dal decreto “Sostegni bis” (Dl n. 73/2021), è finalizzato a favorire l’autonomia abitativa dei giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età (nell’anno in cui l’atto viene stipulato) e con indicatore ISEE, in corso di validità, non superiore a 40 mila euro.  

Non possono accedere invece a questo genere di agevolazioni, quei giovani che compiono i 36 anni di età nell’anno in cui avviene la compravendita, mediante atto notarile, e tutti quelli che, al momento del rogito, possiedono un ISEE superiore a 40 mila euro (Circolare 12/E del 14 ottobre 2021).

Esenzioni previste per l’acquisto prima casa under 36

In particolare, le agevolazioni per l’acquisto “prima casa under 36” prevedono l’esenzione:

1. dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, per tutte le compravendite non soggette a IVA;
2. dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre che il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore, in tutti quei casi di acquisti soggetti a IVA;
3. dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

H3 – Altri fattori da considerare per ottenere le agevolazioni

È importante ricordare che, anche in questo caso, l’acquisto della prima casa per under 36 è riservato agli immobili che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici possono essere estesi anche all’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (ad esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. 

L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente o con atto separato rispetto a quello dell’abitazione principale, purché sia stipulato nel rispetto delle condizioni previste ed entro il termine di validità temporale dell’agevolazione.

Ai requisiti appena elencati devono essere infine aggiunti anche quelli già riportati in precedenza, indispensabili per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Possiamo assisterti per l’acquisto prima casa

Come abbiamo visto, l’acquisto della prima casa richiede particolare attenzione ed è importante valutare ogni aspetto, caso per caso, per usufruire e ottenere le agevolazioni fiscali ma anche per non incorrere in sanzioni indesiderate. 

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Possiamo seguirti, passo per passo, per ogni aspetto legato all’acquisto dell’immobile: dalla valutazione del profilo fiscale, agli accordi di tipo commerciale, dall’analisi dei rischi fino al contratto preliminare di compravendita. 

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