Nuove regole per le locazioni con finalità turistiche

Il legislatore italiano ha di recente introdotto delle novità normative per i B&B, le case vacanze, le locazioni brevi ex art. 4 del D.L. 50/2017 e per le attività turistico-ricettive, sempre più diffuse nel mercato del settore immobiliare.

La nuova disciplina è stata introdotta dall’art. 13 ter del D.L. n. 145/2023, convertito in L. n. 191/2023.. Si tratta, infatti, di un provvedimento legislativo, che non ha inciso sulla normativa vigente a livello civilistico, ma che ha, invece, introdotto nuovi obblighi di tipo amministrativo, al fine di tutelare la concorrenza e trasparenza del mercato, di potenziare la sicurezza sul territorio nazionale, nonché di ridurre forme irregolari di ospitalità e fenomeni di evasione fiscale. 

Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Più in particolare, è prevista l’assegnazione da parte del Ministero del Turismo di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, o alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il comma 3 dell’art. 13 ter del citato decreto legge subordina la predetta assegnazione, alla presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore o del titolare della struttura turistico ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell’immobile o della struttura e, per i locatori, anche la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti, previsti dalla normativa statale e regionale e vigente, cui si riferisce il successivo comma 7 della norma in esame.

Invece, quelle Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano, che in passato si sono già attivate per l’attribuzione di codici identificativi, sono tenute a eseguire una procedura di automatica ricodificazione, aggiungendo ai codici regionali o provinciali un prefisso alfanumerico assegnato dal Ministero del Turismo, e a trasmetterlo allo stesso Ministero, unitamente ai dati relativi alle strutture turistico – recettive e agli immobili locati – al fine dell’iscrizione nella banca dati nazionale. Anche per tali soggetti è previsto l’obbligo di presentare dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell’immobile o della struttura e, per i locatori, anche la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Obblighi di esposizione e indicazione del CIN

Ancora, la normativa (comma 6 del decreto legge 145/2023) pone in capo a chi concede in locazione con finalità turistica,  un’unità immobiliare o una porzione di essa, e ai titolari di strutture turistico-ricettive alberghiere o extralberghiere, l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile o la struttura; parimenti, gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare negli annunci pubblicati e comunicati il CIN relativo all’unità immobiliare da locare con finalità turistica, o relativo alla struttura turistico-ricettiva alberghiera. Ulteriore obbligo, previsto dal comma 8, ha ad oggetto la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico delle attività produttive del comune nel cui territorio viene esercitata l’attività di locazione per finalità turistica; se l’attività viene esercitata da una società, sarà il legale rappresentante a dovere adempiere all’obbligo de quo.

Sanzioni

Dall’analisi del nuovo quadro normativo, si evince che il legislatore ha creato un vero e proprio meccanismo di controllo per le attività di locazione con finalità turistica, la cui effettività è demandata a sua volta alla previsione di un sistema sanzionatorio. Ed invero, per quanti non ottemperano all’obbligo di attivare la procedura di richiesta del CIN, è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria che va da un minimo di € 800 a un massimo di  € 8.000, in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile; è prevista, altresì, la sanzione da € 500 a € 5.000 (sempre in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile) per la mancata esposizione e indicazione del CIN, per ciascuna unità immobiliare o struttura ricettiva alberghiera per la quale è stata accertata la violazione, nonché la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Ulteriori sanzioni pecuniarie sono state previste anche per la mancata presentazione della Scia e per le violazioni degli obblighi di sicurezza di cui al comma 7, fermo restando quanto previsto a livello sanzionatorio dalla normativa regionale e statale.

Ed invero, il muovo sistema sanzionatorio introdotto è ispirato a un principio di sussidiarietà, consacrato nel successivo comma 10 secondo cui “le disposizioni di cui al comma 9 non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale”.

In concreto l’ente preposto alla vigilanza e all’applicazione delle predette sanzioni è il Comune nel cui territorio si trova l’unità immobiliare locata o la struttura ricettiva-alberghiera o extralberghiera, avvalendosi degli organi di polizia locale; i proventi vengono, poi, impiegati per il finanziamento di investimenti per politiche in materia di turismo e interventi relativi alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti.

Collaborazione tra Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza

Al fine di potenziare quanto più possibile il sistema di repressione ma anche di prevenzione del fenomeno della evasione fiscale, il legislatore ha anche previsto un’attività di concerto tra Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza, le quali effettuano “specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo privo di CIN”. 

Effetti sul rapporto locatore-conduttore

In definitiva, seppure le misure introdotte dal nuovo decreto legge 145/2023 non hanno modificato la disciplina civilistica relativa ai rapporti tra locatori e conduttori, finiscono comunque per incidere anche sugli stessi, tenuto conto dei nuovi oneri posti a carico della parte locatrice; al riguardo si consideri anche un’ulteriore novità, introdotta dalla legge di bilancio 2024, la quale ha previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% proprio per le locazioni turistiche (oltre che per quelle brevi).

Tuttavia, la ratio legis del nuovo assetto normativo va oltre gli interessi e l’autonomia dei singoli privati, mirando a realizzare l’interesse generale, così come previsto all’inizio del comma 1 dell’art. 13ter, oggetto della presente disamina. La prassi applicativa darà certamente tutte le risposte.