TAIC. Come tutelarsi in caso di acquisto di immobile dal costruttore

Hai pensato di acquistare un immobile direttamente dal costruttore, ma non sai come tutelarti o quali sono le novità in materia di compravendita di immobili da costruire?

Senza alcun dubbio, l’acquisto di una casa dall’impresa costruttrice è un’opzione da valutare, soprattutto se si tiene conto dei vantaggi che essa offre. Primo tra tutti, la possibilità di scegliere già in fase progettuale i materiali e le tecnologie da impiegare nella propria futura casa. 

Si tratta di una decisione importante ed è bene sapere come tutelarsi in caso di vincoli ipotecari, crisi dell’impresa costruttrice o di danni strutturali all’immobile.

L’acquisto di una casa richiede particolare attenzione, specialmente se il venditore non è un privato ma una ditta di costruzioni. A questo proposito, viene in aiuto degli acquirenti la TAIC (Tutela per l’Acquirente di Immobili da Costruire), una legge entrata in vigore il 16 marzo del 2019 e che ha subito rilevanti modifiche con l’emanazione del d. lgs. 14/2019 e del “Codice della crisi d’impresa”. 

In questo articolo, faremo il punto sulla TAIC e sugli ultimi cambiamenti apportati alla legge. Inoltre, ti spiegheremo come evitare qualsiasi rischio prima della stipula dell’atto definitivo di vendita dell’immobile.

Cos’è la TAIC e cosa prevede la legge per l’acquisto di immobili dal costruttore

Come abbiamo detto, il d.lgs. n. 122 del 2005 (TAIC) ha introdotto una serie di tutele per i futuri proprietari di immobili che stipulano un contratto d’acquisto direttamente con un’impresa di costruzioni. 

In particolare, l’entrata in vigore del Codice dell’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. n. 14 del 2019 attuativo della legge delega n. 155 del 2017) ha apportato rilevanti cambiamenti alla normativa, con l’obiettivo di salvaguardare gli acquirenti dal rischio di perdita degli acconti versati per l’acquisto dell’immobile, soprattutto in caso di stato di crisi delle imprese costruttrici prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

In particolare, le modifiche apportate alla TAIC riguardano gli articoli in tema di:

• forma del preliminare (art.6);
• fideiussione (art.3);
• polizza assicurativa decennale per danni (art. 4).

Pertanto, in caso di atto di compravendita di un immobile, l’azienda costruttrice ha l’obbligo di rilasciare una fideiussione che garantisca il rimborso degli acconti e di tutte le spese versate o già compiute. 

Inoltre, il decreto prevede anche il rilascio di una polizza assicurativa decennale postuma, al fine di tutelare l’acquirente da possibili difetti di costruzione e danni materiali, parziali o totali, nell’immobile.

Prima di entrare nel dettaglio e approfondire le singole modifiche apportate, vediamo quali sono i presupposti necessari per la corretta applicazione della TAIC.

I presupposti per l’applicazione della TAIC

Perché la legge sull’acquisto di immobili da costruire (TAIC) possa essere applicata sono necessari i seguenti presupposti oggettivi e soggettivi:

• l’acquirente deve essere una persona fisica (anche socio di coop. edilizia);
• il costruttore deve essere un imprenditore (in forma individuale o societaria);
• il permesso di costruire deve essere stato quantomeno richiesto.

Per ottenere l’applicazione della nuova disciplina TAIC, inoltre, è importante precisare che tale permesso di costruire debba essere stato richiesto dopo il 16 marzo 2019.

La TAIC, dunque, può trovare applicazione in caso di stipula di contratti finalizzati al trasferimento non immediato della proprietà di un immobile in costruzione o ancora da costruire (ad esempio, in caso di permuta dell’area edificabile), ma non può essere applicato invece al contratto di appalto puro.

Forma preliminare TAIC: cosa deve contenere il contratto

Per quanto riguarda la forma, la nuova legge (d. lgs. 14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare TAIC mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, pertanto in presenza di un Notaio. 

Quest’ultimo provvederà alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari (ex art. 2645 bis c.c.) una volta verificata e attestata la correttezza della fideiussione, che deve essere conforme ad un modello ministeriale.

La presenza del notaio è fondamentale in fase preliminare in quanto questi ha l’obbligo di proteggere l’acquirente dal rischio di eventuali ipoteche o di vincoli successivi alla trascrizione stessa.

Oltre alla corretta indicazione del rilascio della fideiussione e all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

• l’intera descrizione dell’immobile da costruire (con indicazione dei suoi confini) e delle pertinenze;
• l’indicazione dell’esistenza di eventuali atti d’obbligo, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il prezzo pattuito tra acquirente e costruttore per l’esecuzione dei lavori, il termine stabilito e le modalità di pagamento scelte;
• l’indicazione dell’esistenza delle imprese appaltatrici;
• gli estremi del permesso utilizzato per procedere alla costruzione;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati relativi al progetto di base.

Il rilascio della fideiussione per l’acquisto di immobili da costruire

Per quanto riguarda la fideiussione, quest’ultima deve essere rilasciata da una Banca o da un’impresa che svolge attività assicurativa. 

Oltre a tutelare l’acquirente dell’immobile da una eventuale situazione di crisi del costruttore, la fideiussione garantisce l’obbligo di consegna della polizza assicurativa al futuro proprietario.

Con le ultime modifiche apportate alla TAIC, inoltre, la fideiussione assicura all’acquirente il rimborso delle somme versate, anche in caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Pertanto, nel caso in cui il costruttore non consegni la polizza assicurativa prevista, il notaio procederà con l’attestazione della mancata consegna. In questo modo, si consente all’acquirente di recedere dal contratto e di richiedere il rimborso delle somme precedentemente versate.

Il legislatore, inoltre, ha stabilito che la fideiussione può mantenere i suoi effetti fino a quando l’assicurazione o la Banca che l’ha rilasciata non ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile, contenente la menzione con gli estremi della polizza assicurativa decennale postuma e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale.

La polizza assicurativa

Secondo la nuova disciplina TAIC, il costruttore dell’immobile dovrà consegnare la polizza assicurativa al futuro proprietario al momento del trasferimento della proprietà, pena la nullità dell’atto.

Prima della modifica della legge, il legislatore prevedeva che solamente la mancata consegna della fideiussione potesse essere ritenuta nulla; oggi, invece, anche la mancata consegna della polizza – oltre a quella della fideiussione – può determinare la nullità dell’atto di compravendita.

In precedenza, inoltre, l’efficacia della polizza assicurativa cessava esclusivamente con l’atto di trasferimento della proprietà, ovvero nel momento della venuta ad esistenza del fabbricato.

Nello specifico, per individuare il momento in cui il “bene viene ad esistenza”, è possibile fare riferimento all’art. 2645 bis c.c., il quale chiarisce che

“si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il “rustico”, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura”.

L’atto notarile di un immobile da costruire, dunque, dovrà contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione che quest’ultima sia conforme al modello standard determinato dal decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.

Nonostante ne sia prevista l’adozione entro 90 giorni dalla data in vigore della disposizione, tuttavia, tale decreto non risulta essere stato ancora adottato.

La sequenza preliminare – definitivo TAIC 

Nella fase preliminare di stipula dell’atto di compravendita, come abbiamo già detto, la presenza del Notaio è indispensabile. Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita sia gravato da ipoteca, questi non potrà procedere con l’atto che sancisce il passaggio definitivo della proprietà di un immobile dall’impresa costruttrice all’acquirente. 

Secondo l’art. 8 TAIC, affinché si possa giungere alla stipula del contratto definitivo tra acquirente e venditore, è fondamentale che venga effettuata – preliminarmente o contestualmente – una suddivisione del finanziamento in quote o, ancora, il perfezionamento di un titolo finalizzato alla cancellazione o al frazionamento dell’ipoteca a garanzia oppure dell’eventuale pignoramento gravante sull’immobile. 

È bene ribadire, inoltre, che ciò riguarda non soltanto il terreno gravato da ipoteca ma anche l’edificio costruito (ex art 2811 c.c.). Appurata la conformità del contratto preliminare, si può procedere con il definitivo attraverso il rilascio della della polizza assicurativa da parte dell’azienda costruttrice. 

Questa ha una validità decennale e salvaguarda l’acquirente da qualsiasi rischio o danno all’immobile. 

Acquisto di immobili dal costruttore: richiedi una consulenza

In conclusione, ricordiamo che rivolgersi al notaio non è più soltanto una semplice raccomandazione ma un obbligo di legge. Spettano a quest’ultimo, infatti, la verifica dell’eventuale presenza di vincoli o di ipoteche sull’immobile, il controllo sul rilascio della fideiussione in fase preliminare, oltre che la verifica della polizza assicurativa in fase definitiva. 

Stai pensando di acquistare un immobile direttamente dall’azienda costruttrice e hai bisogno di maggiori chiarimenti in materia di diritto immobiliare e, più precisamente, sulla TAIC? 

Rivolgiti al nostro Studio, Bisconti Avvocati di Palermo, per richiedere un’analisi e una valutazione dei rischi (due diligence immobiliare) e una consulenza specifica prima di stipulare un contratto di compravendita dell’immobile.